Isu lambakan kediaman di negara kita merupakan satu perkara yang boleh menjadi krisis besar kepada negara kita, seandainya isu tersebut tidak diselia dengan sempurna.
Didefinisikan sebagai 'overhang' atau 'berstatus tergantung', di negara kita mana-mana kediaman yang telah berjaya disiapkan dan gagal dijual dalam tempoh 9 bulan selepas siap dibina; dikategorikan dalam kelas 'tergantung.'
BESARKAN TEKS A- A+
Setiap negeri mempunyai isu dan masalah mereka sendiri, disebabkan perbezaan harga dan kemampuan penduduknya. Apakah realiti sebenar masalah ini di Malaysia?
Punca utama masalah kediaman tergantung
Bank Negara Malaysia (BNM) sudah menyatakan dengan jelas dalam pelbagai laporan mereka, bahawa punca utama berlakunya status tergantung pada jualan kediaman adalah berpunca daripada harga jualan kediaman sendiri yang tidak munasabah.
Garis panduan harga kediaman yang telah ditetapkan oleh Bank Dunia sebagai kadar terbaik berada pada tahap 3 kali nisbah median pendapatan tahunan penduduk sesebuah negara atau lokasi.
Malangnya, menurut laporan BNM pada tahun 2016, negara kita layak berada dalam kategori 'harga sangat tidak berpatutan' kerana secara puratanya penduduk negara kita memerlukan 4.8 kali pendapatan.
Beberapa inisiatif kerajaan yang dijalankan sebagai usaha untuk menyusutkan masalah ini seperti kempen Kempen Pemilikan Kediaman (Home Ownership Campaign) bermula pada Januari 2019 dilihat masih kurang berkesan meningkatkan pemilikan.
Banyak pihak pasti akan terus menuding jari kepada harga kediaman sebagai punca utama, namun apa yang tidak ramai sedar; 35% daripada unit kediaman tidak terjual meliputi rumah-rumah berharga bawah RM300,000.
Kategori ini merupakan penyumbang terbesar kepada jumlah unit yang dikategorikan tergantung.
Trend pembinaan yang tidak terkawal
Bermula pada tahun 2015, berlakunya trend pembinaan yang dilihat tidak terkawal berlaku.
Dalam tempoh 4 tahun sahaja dari 2015 sehinggalah tahun 2018, jumlah kediaman tidak terjual meningkat daripada 10,897 unit kepada 32,313 unit sebelum turut sedikit kepada 30,664 unit pada tahun 2019.
Apa yang berlaku sebenarnya yang menyumbang kepada peningkatan mendadak ini?
Syarikat-syarikat pemaju dalam tempoh tersebut sebenarnya menjalankan pembinaan unit-unit kediaman, tanpa mengambil kira tahap sebenar had pembelian masyarakat.
Secara purata, peratusan kediaman terjual di negara kita menurun daripada tahun 2010 yang ketika itu berada pada tahap 45.7% kepada 30.9%. Ini merupakan penyumbang utama kepada isu masalah kediaman tergantung kerana berlakunya penurunan kadar pembeli yang agak mendadak.
Apakah yang menyebabkan berlakunya lambakan kediaman penyumbang kepada masalah ini?
Negara kita mengalami pasaran hartanah zaman kemuncak bermula tahun 2010 sehingga 2015, di mana pada ketika tempoh tersebut orang ramai digalakkan untuk mula memiliki kediaman sendiri dengan bantuan pinjaman dilonggarkan.
Pengenalan beberapa insentif seperti skim DIBS pada tahun 2009 turut sama menyumbang kepada penjualan rancak sebelum kontroversi berkenaan skim ini yang sebenarnya meningkatkan lagi kos kepada pembeli, mendorong kepada pemberhentian skim tersebut pada tahun 2014.
Dipacu oleh trend jualan yang rancak, pemaju mula membina lebih banyak kediaman bagi mengambil kesempatan ke atas minat pembeli namun bekalan akhirnya melebihi permintaan.
Negeri mana paling banyak kediaman berstatus tergantung?
Jumlah kediaman jenis bertingkat menyumbang kepada lambakan kediaman tergantung paling besar, merangkumi 14,965 unit keseluruhannya walaupun sebahagian besarnya berada di bawah harga RM200,000 - menunjukkan permintaannya di kalangan masyarakat sebenarnya agak rendah.
Rumah atas tanah merangkumi unit teres, banglo dan berkembar pula walaupun digabungkan kesemua unit tergantung, jumlahnya lebih rendah berbanding unit berbanding menunjukkan kecenderungan minat orang ramai dalam mendapatkan 'rumah atas tanah.'
Negeri Johor mengalami masalah unit kediaman tergantung terburuk bagi tahun 2019, merekodkan 5,627 unit kesemuanya diikuti Perak dengan 5,024 unit. Selangor, Pulau Pinang dan WP Kuala Lumpur merupakan tiga negeri seterusnya.
Perlis menjadi negeri paling sikit unit kediaman tergantung dengan hanya 33 buah kediaman sahaja masih belum menemui pemiliknya, diikuti WP Labuan (70), Kelantan (210), Terengganu (498) dan Melaka (678).
Isu kediaman tergantung ini memerlukan tempoh waktu yang lama untuk dipulihkan, sekiranya rekod dan trend lalu dijadikan ukuran. Lonjakan pertambahan unit kediaman yang berlaku pada tahun 2014 sehingga 2016 diramal akan memerlukan masa bertahun-tahun lamanya untuk diredakan.
Apa yang kita harapkan adalah pemaju sepatutnya lebih memahami trend pasaran serta tahap kemampuan sebenar rakyat Malaysia secara amnya. Buat apa bina rumah kalau tak ada siapa nak membelinya?
Turunkan harga. Banyakkan projek rumah atas tanah pada harga berpatutan, bukan lagi galak membina kondominium dan apartment tinggi semata-mata kerana jelas itu lebih mencerminkan kemahuan sebenar rakyat kita.
Rujukan
