Bagi masyarakat negara kita, pelaburan hartanah merupakan salah satu bentuk pelaburan yang diharapkan dapat memberi pulangan yang baik untuk jangka masa panjang.
Kita mempunyai jangkaan bahawa nilai hartanah yang kita miliki, tak kiralah rumah atas tanah atau kediaman bertingkat akan mengalami pertambahan nilai saban tahun disebabkan oleh permintaan pasaran. Berbeza dengan kita, Jepun pula mempunyai pasaran hartanah yang berlainan sistemnya.
BESARKAN TEKS A- A+
Rumah-rumah di Jepun mempunyai jangka hayat masing-masing yang menyusutkan harganya - sehinggakan kebanyakan rumah mencecah kosong pada nilai hartanahnya dan yang menjadi masalah besar; perlu diganti.
Tradisi tempoh perkhidmatan rumah
Menurut Kementerian di Jepun yang menyelia pengurusan tanah dan infrastruktur, sebuah rumah di Jepun perlu mematuhi garis panduan jangka hayat rumah; di antara 27 ke 30 tahun bagi rumah yang diperbuat daripada papan dan 37 tahun bagi rumah berasaskan konkrit.
Tempoh waktu singkat yang dijadikan panduan di sana berpunca daripada lambakan pembinaan rumah sekitar dekad 1960-an sehingga 1970-an, di mana wujudnya permintaan besar-besaran pasaran hartanah di Jepun.
Keperluan untuk memenuhi permintaan pasaran mendorong syarikat-syarikat pemaju untuk menyegerakan projek pada era tersebut, mengakibatkan banyak bangunan khasnya bangunan kediaman dibina dengan ala kadar; mempunyai standard yang kurang meletakkan kualiti sebagai keutamaan projek.
Walaupun banyak kajian di jalankan mendapati tempoh hayat kediaman di Jepun sebenarnya lebih panjang daripada jangkaan, kerajaan Jepun memilih untuk meletakkan standard yang kami nyatakan di atas sebagai panduan; bagi memastikan keselamatan penghuninya terjaga.
Sistem yang mereka amalkan ini mengakibatkan pembeli rumah perlu melakukan proses roboh, runtuh dan bina semula secara berkala setiap kali tiba tempoh yang ditetapkan atau hujung hayat usia rumah mereka.
Rutin ini masih berjalan sehingga kini.
Rumah yang mempunyai jangka hayat paling singkat
Disebabkan undang-undang yang diperkenalkan kerajaan Jepun ini, secara purata sebuah kediaman di sana hanya mempunyai jangka hayat sekitar 30 tahun sebelum perlu diruntuh dan dibangunkan semula.
Bagi memastikan rakyat mereka mematuhi undang-undang ini, sejenis cukai tetap dikenakan kepada pemilik rumah berdasarkan nilai usia kediaman yang dimiliki - dikenali sebagai jyuutaku no jyuu-myo atau 'tempoh jangka hayat berkelayakan didiami.'
Semakin dekat sesuatu rumah itu dengan penghujung hayatnya yang telah ditetapkan, kadar rebat kepada cukai yang perlu dilunaskan juga akan direndahkan mengakibatkan pemilik perlu membayar amaun yang lebih tinggi.
Berdasarkan kepada sistem ini, adalah tidak menghairankan bagi sesebuah kediaman mampu mencecah nilai kosong pada penghujung tempoh hayat berkelayakannya, dengan hanya nilai lot atau tanahnya saja kekal menyimpan nilainya disebabkan kos kerugian yang perlu ditanggung seandainya cukai tidak dijelaskan.
Secara purata, 22 tahun adalah masa yang diambil untuk sebuah rumah mencecah sifar pada nilainya di Jepun dan ini mengakibatkan banyak masalah wujud.
Dasar yang mengakibatkan banyak rumah tinggal
Semua peraturan melibatkan jangka hayat kediaman ini membawa kepada perbezaan pasaran hartanah di Jepun yang menyimpang jauh berbanding apa yang biasa kita amalkan.
Aktiviti penjualan dan pembelian hartanah di Jepun melibatkan rumah terpakai sangat suram, dengan pembeli-pembeli lebih gemar menumpukan perhatian kepada projek-projek baru yang sudah pastilah jauh lebih menguntungkan pembelinya, kerana jangka hayatnya masih panjang.
Rumah pula dilihat bukan sebagai satu aset pelaburan, sebaliknya hanyalah hutang yang perlu dijelaskan - mengakibatkan penjagaan penyelenggaraan kediaman di sana kurang dilakukan, ekoran ketiadaan insentif yang meletakkan keperluannya.
Penduduk sejak awal kediaman tahu mereka akan diruntuhkan untuk dibina semula jadi kenapa perlu mereka mengeluarkan belanja untuk mencantikkan atau memperbaiki apa yang sudah sedia ada?
Masalah ini pula membawa kepada satu masalah besar kepada pengurusan mereka.
Lambakan rumah-rumah yang dibiarkan kosong serta tidak terurus semakin lama semakin meningkat; berpunca daripada tiada keperluan untuk menguruskannya serta faktor umur masyarakat Jepun yang semakin tinggi puratanya.
Siapa untung daripada semua dasar ini?
Pada tahun 2019, kerajaan Jepun menerbitkan statistik berkenaan angka sebenar rumah kediaman di Jepun yang telah ditinggalkan.
Sebanyak 8.46 juta unit kediaman di sana kosong tanpa penghuni atau dikenali di Jepun sebagai 'akiya' merangkumi 13.6% daripada keseluruhan jumlah di sana direkodkan. Angka itu pula menampakkan peningkatan ketara berbanding kajian terakhir pada tahun 2013.
Semua berpunca daripada isu asas kos pemilikan hartanah di Jepun.
Tidak ada apa-apa sebab untuk generasi lebih muda di Jepun mewarisi kediaman yang dimiliki ibu bapa mereka itu, yang akhirnya akan membebankan tahap kewangan mereka juga kelak.
Ketiadaan industri penjualan hartanah terpakai yang rancak membuka peluang besar kepada pemaju-pemaju hartanah membangunkan projek-projek baru yang laris jualannya.
Selain itu, syarikat-syarikat yang terlibat dalam projek merobohkan rumah juga sangat aktif disebabkan oleh keperluan mendapatkan perkhidmatan mereka merobohkan rumah yang sudah tamat tempoh hayatnya atau rumah yang telah dibiarkan kosong.
Bagi sesetengah kawasan yang mengalami masalah akiya kritikal, pihak kerajaan tempatan cuba memberikan insentif kediaman secara percuma kepada mana-mana individu yang berminat. Namun kedudukan rumah itu biasanya terletak di kawasan-kawasan pedalaman menjadi penghalang utama insitiatif ini.
Syarat yang ditetapkan juga memerlukan seseorang pemilik baru hanya akan diserahkan hak milik kediaman itu selepas dia menetap di situ dalam tempoh ditetapkan; biasanya melebihi 5 tahun.
Bagaimanapun akiya yang ditawarkan biasanya sudah tidak terjaga untuk satu tempoh panjang, mengakibatkan kondisi rumah itu juga memerlukan kos yang tinggi untuk diselanggara semula.
Ini mengakibatkan bagi golongan yang berkemampuan di Jepun, daripada memikul biawak hidup mereka memilih untuk membeli rumah baru saja. Tak payah nak pening-pening kepala kerana akhirnya nanti, tetap perlu dirobohkan juga setelah tamat usianya.
Walaupun demikian, harus diberitahu harga rumah di Jepun juga tinggi-tinggi, mempunyai purata harga RM800 ribu ke RM1 juta untuk satu unit dengan nilai purata RM12,500 untuk setiap satu meter persegi.
Rujukan
