Kami banyak menulis artikel berkaitan isu pemilikan kediaman, kerana sama seperti anda - kami juga adalah antara jutaan warga Malaysia yang berdepan isu yang sama. Lagipun, topik ini sentiasa panas kerana perkara ini sangat besar kesannya pada masyarakat.
Walaupun begitu, kami senantiasa memegang tanggapan bahawa seseorang perlu memahami realiti sebenar yang berkait dengan pasaran hartanah di negara kita - sebelum kita mampu mengeluarkan pandangan.
BESARKAN TEKS A- A+
Jadi hari ini, apa yang kami mahu lakukan adalah merumuskan laporan yang telah dikeluarkan oleh Institut Penyelidikan Khazanah Nasional, menerusi satu kajian yang dilakukan menggunakan data dari tahun 2000 hingga 2014, di mana laporan ini diterbitkan.
Kami harap dengan rumusan ini, akan membantu anda memahami dengan lebih jelas daripada perspektif seorang warganegara atau bakal pembeli rumah khasnya, situasi yang sedang membelenggu negara kita.
Kadar pemilikan rumah di Malaysia
Sebenarnya, kadar pemilikan kediaman di negara kita berada pada tahap yang tinggi - melebihi negara seperti Australia, UK dan Amerika Syarikat.
Bagi tahun 2010, sebanyak 72.5% rakyat negara kita memiliki kediaman sendiri sama ada secara sah atau tidak sah. Tidak sah ini bermaksud rumah yang didirikan secara setinggan atau dikawasan-kawasan terlarang. Jangan tertipu pula dengan angka yang tinggi itu pula ya - angka yang tinggi itu sebenarnya banyak dibantu oleh pemilik di kawasan luar bandar.
Bagi masyarakat urban atau bandar, kadar pemilikan kediaman sendiri jauh lebih rendah berbanding angka yang disebutkan. Purata pemilik kediaman sendiri di kawasan luar bandar adalah 81.2% sementara bagi kawasan bandar hanyalah 69.1%.
Singapura mencatatkan peratusan yang tertinggi, dengan 87.2% warga mereka memiliki kediaman, Australia 68.1%, UK 67.4% dan Amerika Syarikat 66.5%.
Kenaikan harga dari tahun ke tahun
Sejak dari tahun 2000 sehinggalah tahun 2014, dapat dilihat wujud kenaikan yang konsisten apabila dibandingkan nilai kediaman yang dijual secara purata dan kenaikannya pula agak melampau - dengan tahun 2009 hingga 2014 menjadi tempoh di mana kenaikan tertinggi dicatatkan.
Dalam tempoh 3 tahun sahaja dari 2012 hingga 2014, berlaku kenaikan purata harga jualan kediaman daripada RM248,514 kepada RM331,888. Gila kan? Bagaimana kenaikan gaji kita mampu mengejar angka sebegitu?
Antara negeri paling terjejas teruk disebabkan kenaikan harga melampau ini adalah Sabah, Kuala Lumpur, Terengganu, Pahang, Pulau Pinang dan Perlis.
Pembeli di Sabah menerima kesan paling buruk, apabila semua jenis kediaman yang dijual di dalam tempoh 14 tahun dari tahun 2000 hingga 2014, mengalami kenaikan 3 kali ganda harga jualan dalam tempoh tersebut - jauh meninggalkan Kuala Lumpur dan Selangor, yang dikatakan memiliki nilai kediaman lebih tinggi.
Adakah kediaman di negara kita memang tidak mampu milik?
Ini adalah persoalan yang seringkali diperdebatkan. Benarkah rakyat Malaysia benar-benar tidak mampu menjadi pemilik rumah?
Statistiknya - purata pendapatan penduduk negara kita dengan kenaikan nilai hartanah sebenarnya seiring, jadi apabila kita hanya melihat angka - tidak ada masalah untuk seorang rakyat Malaysia memiliki kediaman. Bagaimanapun, perbandingan purata pendapatan dengan purata harga kediaman saja tidak mampu menjelaskan realiti sebenar yang dihadapi masyarakat.
Jadi KRI menggunakan indikator yang dinamakan sebagai indikator median pelbagai bagi mengenalpasti beza sebenar di antara pendapatan dengan nilai rumah yang dijual. Formulanya jelas - sekiranya harga rumah berada pada kadar 3 kali median pendapatan purata rakyat Malaysia, ini menandakan harga rumah memang benar-benar seiring dengan purata pendapatan.
Simulasi yang dijalankan pihak KRI mendapati wujud trend keseimbangan pada dua-dua faktor yang dibandingkan, akan menandakan dalam pasaran negara kita kedudukan indikator kemampuan pembeli mesti duduk seimbang 3 kali nilai median purata pendapatan tahunan kita iaitu RM4,585 sebulan, bagi tahun 2014.
Dengan menggunakan angka tersebut - amat jelas sekali harga kediaman di negara kita berada di luar kemampuan majoriti masyarakat kita.
Realiti sebenar nilai hartanah kediaman di Malaysia
Data yang diperolehi sejak tahun 2000 menunjukkan masyarakat kita tidak pernah mengalami situasi di mana harga jualan kediaman seiring dengan 3 kali jumlah median pendapatan penduduk.
Pada tahun 2000, mediannya adalah RM24,558 tetapi harga purata ketika itu RM100,000. Bermula tahun 2009, angka ini semakin melebar dengan nilai median RM43,512 tetapi purata harga kediaman sudah mencecah RM149,000. Pada tahun terakhir data dipungut - indikatornya sudah terlalu untuk dikejar dengan nilai purata kediaman mencecah RM242,000 sementara pendapatan pula hanya berada pada tahap RM55,020.
Ini bermakna sejak tahun 2000, indikator harga kediaman mestilah berada pada kadar 3 kali ganda nilai median pendapatan tahunan tidak pernah tercapai, dengan angka 4 kali ganda pendapatan diperlukan hanya untuk menyaingi kenaikan harga rumah yang mendadak.
Negeri manakah paling terjejas dalam isu ketidakmampuan pembelian hartanah?
Dengan menggunakan indikator 3 kali median pendapatan tahunan sebagai penanda aras, KRI berjaya mengkategorikan semua negeri di Malaysia kepada empat kumpulan berbeza;
Kumpulan pertama adalah negeri yang mana nilai indikator yang dicatatkan melebihi 5 kali ganda perbezaan median pendapatan dengan nilai harga kediaman. Negeri paling teruk terjejas adalah Terengganu kerana secara puratanya pendapatan masyarakat negeri itu jauh lebih rendah berbanding negeri lain, walaupun harga kediaman di sana antara yang paling rendah.
Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Sabah menemani Terengganu, dengan kesemua negeri mencatatkan keperluan untuk mempunyai 5 kali nilai median, hanya untuk membeli kediaman.
Kumpulan kedua adalah negeri yang mencatatakan skor 4.1 ke 5.0 dari segi indikatornya. Secara puratanya, negara kita mencatatkan skor 4.4 menandakan sukarnya rakyat negara kita untuk membeli kediaman berikutan purata pendapatan yang tak seiring. Pahang, Kelantan, Perak, Perlis dan Johor berada dalam kelompok ini.
Kumpulan ketiga adalah negeri yang mencatatkan indikator 3.1 ke 4.0 di mana harga jualan kediaman ditakrifkan sebagai tidak mampu dimiliki secara moderat. Selangor, Negeri Sembilan, Sarawak dan Kedah tergolong dalam kumpulan ini walapun secara amnya, Negeri Sembilan, Sarawak dan Kedah mempunyai harga kediaman antara yang rendah di negara kita.
Hanya satu negeri saja diisytiharkan mempunyai median pendapatan dan median harga kediaman yang seiring, iaitu Melaka. Melaka mencatatkan skor 3.0 betul-betul di atas penanda aras, menunjukkan hanya di Melaka harga jualan kediamannya benar-benar mencerminkan kemampuan sebenar pembeli. Pemaju kediaman di Melaka juga harus dipuji kerana berjaya menawarkan kediaman-kediaman yang benar-benar bersifat mampu milik.
Jadi kami harap artikel ini dapat menjawab persoalan anda - adakah kediaman di Malaysia dijual pada harga tidak masuk akal?
Jawapannya ya. Hanya Melaka saja menawarkan kediaman pada harga yang layak dikatakan berpatutan mengikut kemampuan poket orang kita. Tahniah Melaka! Harapan kami satu saja - cuba cari jalan mengalirkan trafik setiap hujung minggu. Teruk sangat kesesakan jalannya.
Rujukan
