Tidak lama selepas beberapa pengumuman kerajaan berkenaan sistem P2P untuk sektor perumahan dilakukan dalam Belanjawan 2019, sebuah skim yang dikenali dengan nama FundMyHome telah pun dilancarkan.
Tindakan ini menimbulkan persoalan adakah pihak ketiga telah pun mempengaruhi proses perancangan belanjawan negara. Edge Properties kemudiannya menjelaskan bahawa skim FundMyHome yang mereka perkenalkan sebenarnya telah pun dibentangkan kepada Kementerian terbabit, serta telah pun mendapat kebenaran peringkat awal bagi dilancarkan.
BESARKAN TEKS A- A+
Lagipun, hujah mereka tidak ada dana awam yang terlibat dalam skim ini.
Foto kredit MalaysianInsight
Dalam satu majlis gilang gemilang yang disertai dua pemimpin kanan negara iaitu Perdana Menteri dan Menteri Kewangan, skim FundMyHome dilancarkan pada 4 November 2018. Perdana Menteri sendiri telah pun menyerahkan replika anak kunci kepada 3 pembeli terawal di bawah skim itu yang sangat teruja berjaya memiliki rumah sendiri, hanya dengan bayaran 20 peratus daripada harga rumah.
Penulis telah pun meneliti laman web FundMyHome dan mendapati wujud banyak sebenarnya persoalan berikutan skim ini dan berikut adalah pendapat peribadi penulis, berkenaan skim perumahan swasta ini. Sekiranya anda belum mengenali kaedah baru ini, kami mohon anda telaah dulu laman web mereka.
1. Adakah FundMyHome sebenarnya berorientasikan pelabur?
Pada pendapat penulis, agak mengelirukan sebenarnya apabila FundMyHome dipasarkan atau dijaja sebagai salah satu solusi kepada masalah pemilikan rumah di Malaysia.
Ini kerana amat jelas sekali skim ini sebenarnya bertujuan untuk menarik minat pelabur yang ingin mendapatkan pulangan secara konsisten tanpa perlu menanggung risiko yang agak besar, dengan nilai pelaburan permulaan yang rendah.
Walaupun pemilik rumah yang telah memegang 20 peratus pemilikan rumah mereka dilabelkan sebagai pemilik - label ini tidak tepat. Adalah lebih mudah sebenarnya sekiranya label pemilik itu ditukarkan kepada 'pelabur.'
Ini kerana setiap unit yang dijual sebenarnya mempunyai 3 orang pemilik, bukannya sekadar seorang pemilik tunggal iaitu kumpulan pembeli yang hanya memegang 20 peratus pemilikan. Sementara pelabur dan pemaju pula memegang 80 peratus baki pemilikan unit tersebut.
2. FundMyHome sesuai untuk golongan pembeli rumah pertama?
Apa yang penulis bimbangi adalah masyarakat akan mengalami salah tanggapan bahawa FundMyHome adalah jalan pintas pemilikan rumah, bagi mereka yang tidak layak membuat pinjaman perumahan dengan bank secara konvensional.
Melihat reaksi orang ramai dalam media sosial, dapat dilihat ahli-ahli masyarakat memandang FundMyHome sebagai satu cara lebih mudah memiliki rumah. Tidak. Ini kerana pemilik sebenarnya tidak memiliki rumah itu malahan mempunyai tempoh jangka hayat untuk mendudukinya selama 5 tahun.
Membaca artikel berkenaan skim ini menerusi The Edge sendiri, FundMyHome dilihat cuba mensasarkan golongan yang tidak layak mendapat pinjaman bank untuk berani cuba menyertai skim tersebut. Walau bagaimanapun, amat jelas sekali sekiranya seseorang itu mampu menyimpan/mendapatkan 20% kos untuk menyertai FundMyHome, adalah lebih baik dia membeli rumah secara konvensional yang hanya memerlukan 10% wang pendahuluan.
3. Benarkan pelaburan 20% memadai atau realitinya tidak mencukupi?
Penyediaan wang pendahuluan 20% yang digambarkan bagi memiliki unit hakikatnya tidaklah mencukupi . Ini kerana pembeli turut sama perlu menyediakan wang bagi membiayai kos-kos lain seperti perjanjian SPA, kos guaman, duti dan bermacam lagi sebagai biaya proses pembelian.
Begitu juga dengan caj lain yang akan dikenakan pada pembeli seperti cukai tanah, yuran penyelenggaraan dan bayaran-bayaran lain. Sekiranya kontrak 5 tahun sudah hampir berakhir, pembeli juga perlu menanggung kos untuk melakukan evaluasi semula nilai hartanah dan kos-kos lain dalam menamatkan perjanjian dengan FundMyHome.
Seandainya dinilai daripada persepektif pembeli hanya memiliki 20% hak unit kediaman tetapi perlu menanggung kesemua caj dan yuran yang dikenakan sepanjang kontrak 5 tahun, adakah itu pelaburan yang bagus bagi pembeli?
4. Apa berlaku selepas 5 tahun?
Salah satu tarikan utama yang dijadikan daya penarik kepada skim ini adalah janji bahawa pembeli yang telah pun memiliki 20% pegangan dalam unit mereka. Pembeli boleh tinggal secara 'percuma' selama 5 tahun atau unit itu boleh disewakan sekiranya mereka mahu.
Penulis mengakui sekiranya dilihat daripada kaca mata seorang pelabur, itu adalah peluang keuntungan yang amat baik. Bayar 20%, sewakan pada penyewa dengan kadar keuntungan yang baik dan selepas lima tahun - keuntungan yang bakal diterima mungkin meningkat disebabkan wujudnya aliran tunai masuk daripada pembayaran sewa.
Bagaimanapun sekiranya dilihat daripada perspektif seorang pembeli yang ingin mendiami serta memerlukan rumah sebagai kediaman jangka masa panjang - FundMyHome pada pendapat penulis bukanlah skim sesuai untuk golongan ini, walaupun Perdana Menteri atau Menteri Kewangan cuba meyakinkan rakyat akan keberkesanan skim ini.
Ini kerana bermacam perkara boleh berlaku dalam tempoh 5 tahun itu dan kebiasaannya, apabila seseorang itu mengambil keputusan membeli rumah untuk diduduki - dia sebenarnya mahu kestabilan. FundMyHome dilihat tidak dapat menjamin kestabilan pemilik selepas tempoh 5 tahun.
Pada penghujung kontrak, pembeli perlu memilih daripada tiga pilihan : membeli pegangan saham 80% daripada pelabur/pemaju, membaharui kontrak 5 tahun dengan FundMyHome atau mengosongkan kediaman untuk dipulangkan pada pengelola skim dan mengambil semula nilai cagaran 20% tadi yang berkemungkinan bertambah atau berkurangan.
5. Skim FundMyHome ini terlalu 'volatile' kan?
Salah satu risiko yang paling tinggi berkemungkinan akan berlaku, adalah kegagalan pembeli melayakkan dirinya mendapatkan pendapatan yang mencukupi selepas tempoh 5 tahun, untuk membuat pinjaman bank bagi menjadi pemilik tunggal unit tersebut.
Sekiranya kita bandingkan statistik kenaikan pendapatan dengan harga purata unit perumahan di negara kita, kedua-duanya dapat dilihat agak selari dengan kenaikan pendapatan berlegar pada sekitar 7% dan harga rumah pula berada pada kadar 5-7%.
Bagaimanapun pernah berlaku, dalam tempoh 2012 sehingga 2013 sahaja purata harga rumah di negara kita meningkat sebanyak 47% jika dibandingkan dengan kenaikan kadar pendapatan yang kekal di bawah 7%.
Persoalannya, bagaimana pula 5 tahun akan datang? Tiada siapa tahu. Pembeli kemungkinan akan terjerat selepas tamat kontrak 5 tahun kerana kesukaran mendapatkan pinjaman bank - apatah lagi bank pula akan melakukan penilaian jumlah pinjaman baru berdasarkan nilai hartanah 5 tahun akan datang.
Jadi penulis agak skeptikal bagaimana pihak kerajaan boleh mengatakan skim ini merupakan skim yang dapat membantu pemilik rumah pertama membeli rumah. Mungkin dia boleh membeli rumah untuk 5 tahun pertama tetapi selepas 5 tahun, adakah dia akan diusir keluar (seperti dalam perjanjian) dan kembali menyewa?
6. Apa insentif pembeli rumah pertama untuk menyertai FundMyHome?
Sekiranya kita letakkan diri dalam kasut seorang pembeli rumah yang mahu kediaman untuk didiami dalam satu tempoh jangka panjang, tidak ada langsung insentif untuk seseorang itu menyertai skim FundMyHome.
Walaupun pembeli tidak ada komitmen bayaran bulanan sepanjang 5 tahun pertama mendiami kediaman itu, terlalu besar risiko yang perlu dihadapi pembeli dalam tempoh tersebut hanya untuk faedah yang sebenarnya kecil.
Berbeza dengan membeli rumah secara konvensional, pembeli FundMyHome akan sentiasa memegang risiko diterima atau tidak layak untuk membuat pinjaman yang semakin meningkat di masa akan datang, berbanding mereka yang membuat pinjaman bank biasa yang sudah menetapkan jumlah pinjaman berdasarkan harga sejak mula.
Pada pandangan penulis, skim ini akan melahirkan lebih ramai pemilik rumah kali pertama yang memiliki rumah pada awalnya tetapi dalam 5 tahun akan datang, baru menyedari kemampuan kewangan mereka untuk memiliki sepenuhnya rumah itu terbatas.
Selagi tidak ada perlindungan yang lebih baik untuk pembeli diberikan dalam skim ini, penulis menasihatkan kepada mereka yang berminat untuk membeli kediaman pertama agar tunggu dulu. Skim ini jelas sekali bukanlah solusi kepada masalah utama penghalang utama individu mahu memiliki rumah - iaitu kos yang terlalu tinggi.
Rujukan
